¿Estás pensando en comprar un departamento para luego alquilarlo? Invertir en bienes raíces es una excelente fuente de ingresos. Sin embargo, los expertos coinciden en que como con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de lidiar con una gran suma de dinero. A continuación, te damos algunos tips para invertir en departamentos para alquilar.
Tabla de contenidos
Características de un departamento de alquiler
Un departamento de alquiler es una propiedad residencial que se alquila por un período de tiempo determinado. Hay alquileres a corto plazo, como los vacacionales, y a largo plazo, de 2, 3 o más años.
La mayoría de inversionistas compran un departamento de alquiler con el objetivo de producir un flujo de caja positivo, percibiendo más ingresos cada mes. No todos los alquileres tienen un flujo de caja positivo al principio, pero conseguir uno es un objetivo común de la inversión de alquiler.
Poseer un departamento de alquiler es una forma activa de inversión inmobiliaria y requiere tiempo, dedicación y compromiso. Ser un arrendador no es para todos. Como verás, hay mucho trabajo involucrado en identificar, analizar, comprar y administrar una propiedad de alquiler.
¿Crees que invertir en una propiedad de alquiler será una buena idea para ti? Sigue leyendo para saber por dónde empezar y cómo prepararte mejor para el proyecto en cuestión.
Tips para invertir en bienes raíces
1. Determina dónde quieres invertir
Los inversionistas inmobiliarios que recién empiezan, a menudo, quieren comprar un departamento para alquilar cerca de la zona donde viven. Sin embargo, esto puede no ser una opción viable dependiendo del vecindario en el que vives.
Si vives en un vecindario donde el valor de los bienes inmuebles es elevado, es posible que no tengas los fondos disponibles para comprar una propiedad de alquiler cerca. Si ese es el caso, busca en otros mercados para tu primera inversión.
Si bien puede ser más fácil gestionar un alquiler que está a tan solo 10 minutos de tu hogar, puedes invertir en cualquier mercado. Si no vas a invertir en tu mismo distrito, analiza otros mercados. Busca áreas que cumplan con estos criterios:
- La demanda de propiedades en alquiler es alta: la oferta de vivienda y las tasas de desocupación son bajas.
- El ingreso promedio de alquiler respalda el precio de compra de la propiedad de alquiler y se alinea con los fondos que tienes disponibles para invertir.
Es conveniente verificar que la tasa de retorno anual (ingreso neto entre el valor pagado por la propiedad) sea mayor o igual a cualquier inversión alternativa que consideres de riesgo similar.
Además, ten en cuenta que los inmuebles suelen apreciarse en el tiempo, por lo que no solo es importante la tasa de retorno mensual que obtengas, sino también la expectativa de apreciación del inmueble, es decir la ganancia que obtendrás cuando decidas venderlo. Por eso, suele ser una mejor inversión comprar en zonas que están en proceso de revalorización frente a comprar en zonas ya consolidadas.
De igual forma, al elegir una propiedad de alquiler rentable, busca una ubicación con muchas comodidades, como parques, centros comerciales, restaurantes, cines, acceso al transporte público, etc. Estas características pueden traer a un grupo más grande de posibles inquilinos.
Si buscas un departamento que cumpla con todas las características anteriormente mencionadas, te recomendamos considerar nuestro proyecto Precursores 5. Se trata del edificio más verde de San Miguel, que incorpora ahorro de energía eléctrica y agua. Además, de estar en la mejor zona del distrito, cuenta con departamentos de 1, 2 y hasta 3 dormitorios.
Asimismo, pronto estaremos lanzando el proyecto Barrio Verde, en la cuadra 5 de Jirón Mendiburu. Es una zona en franco proceso de revalorización por estar a pocos metros del corredor gastronómico de la calle La Mar, que alberga algunos de los restaurantes más prestigiosos de Lima.
2. Determina en qué quieres invertir
Si bien los departamentos flat son una vía de inversión, no son la única opción. Puedes ser propietario de un dúplex o triplex. Decide si también te gustaría ser propietario de propiedades vacacionales o realizar un alquiler a largo plazo.
Independientemente del tipo de propiedad que elijas, es esencial saber qué cualidades de ese tipo de propiedad tienen demanda. Esto incluye el tamaño del departamento, la cantidad de dormitorios y baños o áreas comunes.
Descubre si hay una sobresaturación o una oferta insuficiente de un tipo de propiedad específico. Puedes encontrar, por ejemplo, que un área tiene demasiados departamentos de 1 dormitorio y pocos departamentos de 2 dormitorios disponibles para alquilar. Hablar con un agente inmobiliario local es otra excelente manera de obtener información sobre un mercado específico.
Asegúrate de saber lo que estás buscando en una propiedad de alquiler, es decir:
- metros cuadrados
- número de dormitorios o baños
- tipo de construcción (por ejemplo, madera o concreto)
- tipo de estacionamiento disponible
- tipo de propiedad (por ejemplo, flat, dúplex, triplex, etc.)
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3. Obtén un financiamiento
Si no puedes comprar toda la propiedad en efectivo, deberás recurrir a un financiamiento. Inicia el trámite y el proceso de solicitud lo antes posible una vez que hayas identificado una inversión.
El crédito hipotecario es el tipo de financiamiento más común debido al largo plazo que ofrece para pagarlo, según el monto del crédito. Muchos bancos y entidades financieras los ofrecen, pero tienen algunas diferencias. Es cuestión de que evalúes el que mejor te convenga. De igual forma, recuerda que debes cumplir con todos los requisitos para que te lo aprueben.
4. Elige un arrendatario
Después de haber adquirido la propiedad, debes elegir un inquilino. Examinar a los inquilinos puede hacer la diferencia entre un inquilino de calidad que mantiene la propiedad en buen estado y paga a tiempo o uno que paga de forma impuntual cada mes, deja de pagar por completo o deteriora la propiedad al salir.
Asimismo, asegúrate de que tu proceso de selección sea coherente para todos los inquilinos. Prepara las preguntas de evaluación que deseas hacer y ten en cuenta las reglas de vivienda justa. Si bien depende de ti determinar tus requisitos, existen algunos estándares comunes en la industria de propiedades de alquiler:
- Ingresos que cumplen o exceden el monto del alquiler (tres veces el monto del alquiler es el estándar de oro)
- Historial laboral consistente con un trabajo actual y estable
- Ingresos verificables (es decir, recibos, estados de cuenta bancarios o declaraciones de impuestos)
- Verificación de antecedentes penales
- Propietarios anteriores que confirmen el historial y el rendimiento de alquileres anteriores
Hasta este punto, te hemos brindado algunos consejos para invertir en departamentos de alquiler. Sé realista con tus expectativas. Al igual que con cualquier inversión, un departamento de alquiler no producirá un gran flujo de dinero mensual de inmediato y elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico.
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